¿Estás pensando en invertir en una vivienda? ¿Te preocupa el futuro de tu patrimonio y buscas alternativas para optimizarlo? ¿Quieres tener liquidez en tu jubilación? Si es así, la nuda propiedad podría ser la solución ideal para ti. En esta entrevista, profundizamos de la mano de Julián Franco Mena, Managing Partner de MAS VIDA, en este interesante concepto inmobiliario, analizaremos sus ventajas y desventajas para los inversores y para las personas mayores de 65 años. Y, al tiempo, compartirá cómo puede ayudarte a alcanzar tus objetivos financieros a largo plazo.
Nuda propiedad: claves para entender este tipo de inversión
- ¿Qué es exactamente la nuda propiedad?
Para poder explicar lo que es la nuda propiedad es importante empezar definiendo lo que es el Pleno Dominio sobre un inmueble: cuando una persona compra una vivienda en España, esta adquiere el Pleno Dominio sobre la misma y este Pleno Dominio se compone de 2 derechos:
- Derecho de Nuda Propiedad. Que es el derecho a ser el titular/el dueño de esa vivienda.
- Derecho de usufructo. Que es el derecho a poder usar y disfrutar esa vivienda.
Por lo tanto, cuando hablamos de la venta de la nuda propiedad nos referimos a que los propietarios, preferiblemente mayores de 65 años, se desprenden del derecho de nuda propiedad a cambio de recibir una cantidad económica por el mismo y mantienen el segundo derecho (derecho de usufructo) de por vida o durante un periodo de tiempo que se haya pactado con el comprador de la nuda propiedad.
2. ¿Cuáles son las principales ventajas y desventajas de poseer la nuda propiedad de un bien inmueble?
La principal ventaja: adquiere un inmueble por un precio menor a su valor real y no tienes que estar ocupándote del mantenimiento del mismo. Mientras que la principal desventaja es que no puedes disponer de él hasta que se extinga el usufructo.
3. ¿Cómo se determina el valor de la nuda propiedad? ¿Afecta esto a su potencial de inversión?
Hay diferentes formas de calcular el valor de la nuda propiedad, cada inversor utiliza sus propios mecanismos para determinar si la inversión es rentable o no. Lógicamente, la forma de calcular la nuda propiedad y, sobre todo, el valor que se le dé finalmente a la misma determina al 100% su potencial de inversión por parte de un comprador.
4. Escenarios en los que la nuda propiedad es una opción de inversión adecuada.
Todos aquellos en los que la rentabilidad brutal anual esperada (hasta esperanza de vida) sea de al menos un 5%.
5. ¿Qué consideraciones legales y fiscales deben tenerse en cuenta al adquirir la nuda propiedad de un activo inmobiliario?
Estas son las consideraciones Legales tanto para el vendedor como para el comprador: los derechos y responsabilidades que tienen tanto el nudo propietario como el usufructuario. Estas quedan establecidas en el código civil español. Si se decide acordar pactos que sean contrarios a lo que estipula el código civil, es importante que dichos pactos queden informados en la propia escritura de nuda propiedad.
Por otro lado, las consideraciones Fiscales para el comprador son las siguientes: se paga siempre Impuesto de transmisiones patrimoniales sobre el mayor valor entre el valor de compra y el valor de referencia.
También hay que tener en cuenta que, en el caso de pagos aplazados, cuando se establece una cláusula resolutoria, también se tiene que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por el importe que se haya aplazado. Aunque el sujeto pasivo frente a hacienda en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sea el vendedor, este suele asumirlo, por lo general, la parte compradora.
Mientras que las consideraciones Fiscales para el vendedor: si estos son mayores de 65 años y venden su vivienda habitual, no tendrán que pagar incremento del patrimonio a hacienda. Además, si venden por debajo del importe al que compraron en su día en escrituras, no tendrán que hacer frente al pago de la plusvalía municipal.
6. ¿Afecta la nuda propiedad a la planificación patrimonial y la sucesión? ¿Cómo?
Al vender la nuda propiedad, los herederos ya no tienen derecho a recibir dicha propiedad en herencia en un futuro, ya que la titularidad del bien pasa a ser del inversor desde el momento de la compra.
Nuda propiedad en el mundo
7. ¿Existen riesgos asociados con la inversión en nuda propiedad? Si es así, ¿cómo pueden mitigarse?
Lo que más suele preocupar a los inversores es que no se les informe de que los usufructuarios hayan fallecido. Es por ello que desde MAS Vida nos encargamos de que tengan el contacto de al menos 2-3 familiares de los usufructuarios para que siempre puedan ponerse en contacto con ellos.
8. Actualmente, ¿está muy presente la nuda propiedad en España? ¿Y a nivel europeo?
En España cada vez es más conocido. Ya si preguntas a cualquier persona si saben lo que es la nuda propiedad, la gran mayoría saben al menos de que va el tema. Sin embargo, si preguntabas sobre la nuda propiedad hace unos 3 años atrás, casi nadie lo conocía. Los numerosos anuncios y promociones en televisión, radio, periódicos, etc. han hecho que se haya vuelto más conocido en poco tiempo.
A nivel europeo también está muy presente, sobre todo en Francia y Bélgica, que es una operación muy habitual entre sus Mayores. En el Reino Unido, sin embargo, se conceden muchas Hipotecas Inversas, pero no es tan habitual ver operaciones de venta de la Nuda Propiedad.
9. ¿Qué opinión tienes sobre el futuro de la nuda propiedad como vehículo de inversión en el mercado inmobiliario?
Desde mi punto de vista, se trata de una de las mejores inversiones a largo plazo que alguien puede hacer en bienes raíces. También creo que el volumen de operaciones crecerá notablemente en el futuro, ya que tanto la situación demográfica del país como la escasez de recursos públicos para el pago de las pensiones lo exigen.
10. ¿Qué consejo darías a quienes estén considerando invertir en nuda propiedad por primera vez? ¿Y a los que lo hagan de nuevo?
Lo más importante a la hora de invertir en nuda propiedad es que no esperes rentabilizar el dinero que vayas a invertir en un periodo de tiempo concreto. Simplemente, tienes que tomártelo como un dinero que inviertes en un inmueble, en vez de tenerlo en el banco, y que en algún momento futuro rentabilizarás.
