Los derechos y obligaciones del usufructuario y nudo propietario no son los mismos, aunque ambos tengan derechos sobre una misma vivienda. El usufructuario conserva su uso y disfrute, mientras que el nudo propietario mantiene la titularidad sin poder ocuparla mientras el usufructo esté vigente.
El reparto concreto depende, en primer lugar, de lo establecido en la escritura, el testamento o el documento mediante el que se constituyó el usufructo. Cuando ese documento no regula alguna cuestión, se aplican las disposiciones del Código Civil sobre el usufructo.
Derechos y obligaciones del usufructuario y nudo propietario
Para entender qué puede hacer cada parte, conviene diferenciar la titularidad de la vivienda de su uso. El nudo propietario es titular del inmueble, pero el usufructuario conserva el derecho a utilizarlo y obtener los rendimientos que genere durante el tiempo establecido.
Esta separación puede proceder de una herencia, una donación o una operación de venta de la nuda propiedad. En cualquiera de estos casos, el documento constitutivo debe revisarse antes de tomar decisiones sobre el alquiler, las obras o la transmisión de la vivienda.
Qué puede hacer el usufructuario
El usufructuario puede vivir en la vivienda y utilizarla de acuerdo con su naturaleza y con las condiciones recogidas en el título constitutivo. Debe conservar su forma y sustancia, por lo que no puede realizar actuaciones que provoquen un deterioro relevante o alteren sustancialmente el inmueble.
También tiene derecho a percibir los frutos de la vivienda. Por ejemplo, si decide alquilarla, las rentas corresponden normalmente al usufructuario mientras el derecho permanezca vigente. Los contratos que celebre como usufructuario finalizarán, con carácter general, cuando se extinga el usufructo.
Además, puede arrendar o transmitir su derecho de usufructo, salvo que el título establezca limitaciones. Esto no significa que pueda vender por sí solo la plena propiedad de la vivienda: únicamente puede disponer del derecho que le pertenece. Cuando existen varios derechos sobre el inmueble, resulta útil conocer las particularidades de vender una vivienda con usufructo.
Obligaciones principales del usufructuario
El usufructuario debe cuidar la vivienda con la diligencia necesaria para evitar daños y conservarla en buen estado. Antes de comenzar el disfrute pueden exigirse un inventario de los bienes y una fianza, aunque el propio título constitutivo o las excepciones previstas legalmente pueden dispensarlo de estas obligaciones.
Durante el usufructo debe asumir las reparaciones ordinarias derivadas del uso natural de la vivienda. Son, por ejemplo, aquellas actuaciones de mantenimiento necesarias para conservarla en condiciones adecuadas.
Cuando detecte la necesidad urgente de una reparación extraordinaria, debe comunicárselo al nudo propietario. También tiene que informar de cualquier actuación de terceros que pueda perjudicar los derechos de propiedad. Si no lo hace y se producen daños, podría tener que responder por ellos.
El reparto de impuestos, cuotas de comunidad, seguros, derramas y otros gastos debe comprobarse en cada operación. La escritura puede establecer un reparto específico, por lo que no conviene atribuir todos los costes automáticamente a una de las partes.
Qué puede hacer el nudo propietario
El nudo propietario conserva la titularidad de la vivienda. Puede vender, donar, hipotecar o incluir la nuda propiedad en su herencia, pero quien la adquiera deberá respetar el usufructo existente y las condiciones con las que fue constituido.
Mientras el usufructo continúe vigente, el nudo propietario no puede ocupar la vivienda, cobrar sus alquileres ni impedir que el usufructuario ejerza legítimamente su derecho. Tampoco puede realizar obras o cambios que reduzcan el valor del usufructo o dificulten el uso del inmueble.
Con carácter general, le corresponden las reparaciones extraordinarias. No obstante, el Código Civil contempla distintos efectos económicos dependiendo de quién realice las obras, su urgencia y si resultan indispensables para conservar la vivienda.
Decisiones que requieren coordinación
El usufructuario y el nudo propietario pueden transmitir por separado sus respectivos derechos. Sin embargo, para vender la plena propiedad libre de usufructo deben intervenir ambas partes: el nudo propietario transmite su titularidad y el usufructuario transmite o extingue su derecho.
También conviene acordar por escrito las obras importantes, las condiciones de acceso para realizar inspecciones o reparaciones, la contratación de seguros y el destino de las indemnizaciones en caso de siniestro. Esta coordinación reduce el riesgo de conflictos y permite dejar constancia de las responsabilidades asumidas por cada parte.
Cuando termina el usufructo, el uso y la titularidad vuelven a reunirse y el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio. La extinción puede producirse, entre otras causas, por el fallecimiento del usufructuario, el cumplimiento del plazo acordado, la renuncia o la reunión de ambos derechos en una sola persona.
Siguiente paso. Si el usufructo forma parte de una decisión para obtener liquidez sin abandonar la vivienda, Jubenial puede valorar la nuda propiedad y explicar por escrito qué derechos conserva el usufructuario antes de tomar una decisión.
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