Cuando varios hermanos heredan una vivienda, ninguno tiene una habitación o una planta concreta salvo que la partición lo establezca. Comparten una cuota sobre el inmueble y deben decidir si vender, alquilar, adjudicarlo a uno o mantener temporalmente la copropiedad. Esta situación forma parte del proceso general de gestión de herencias y de la posterior copropiedad.
Antes de decidir: aceptar, valorar y adjudicar
La primera tarea es formar el inventario, comprobar cargas y deudas, valorar la vivienda y decidir sobre la aceptación de la herencia. Después se liquida el Impuesto sobre Sucesiones conforme a la comunidad autónoma competente y se formaliza la partición. La plusvalía municipal puede resultar aplicable y tiene sus propias reglas y plazos.
Opción 1: vender la vivienda de común acuerdo
Si todos aceptan vender, pueden fijar precio, agencia, gastos y reparto del neto. Antes debe comprobarse que la titularidad está correctamente inscrita y que no existen usufructos, hipotecas u ocupantes que afecten a la operación, especialmente si existe un usufructo del cónyuge viudo sobre la vivienda.
Antes de poner la vivienda en venta, es recomendable solicitar una valoración de mercado actualizada. Esto permite establecer un precio realista y evitar desacuerdos entre los hermanos. También conviene dejar por escrito cómo se repartirán los gastos de comercialización, los impuestos correspondientes y el importe final obtenido por cada heredero, según su porcentaje de propiedad.
Opción 2: adjudicarla a un hermano y compensar a los demás
Cuando la vivienda es indivisible o perdería mucho valor al dividirse, puede adjudicarse a uno de los coherederos, que compensa en dinero a los otros. Esta solución evita una venta a terceros y puede encajar si uno desea vivir en ella o conservarla como inversión.
Para llevar a cabo esta alternativa, es importante que todos los hermanos estén de acuerdo con el valor asignado al inmueble y con la compensación económica correspondiente. Además, deben analizarse los posibles gastos notariales, registrales y fiscales de la operación, ya que pueden variar dependiendo de cómo se formalice la adjudicación y de la situación de la herencia.
Opción 3: alquilar y repartir la renta
Mantener la vivienda y alquilarla puede generar ingresos mientras se espera un mejor momento para vender. Conviene pactar quién gestiona, cómo se aprueba al inquilino, qué gastos se descuentan, cómo se declaran los rendimientos y qué ocurre si un hermano quiere salir de la copropiedad.
Esta opción puede resultar interesante cuando ninguno de los hermanos necesita disponer inmediatamente del dinero de la herencia. Sin embargo, mantener una vivienda en copropiedad también implica asumir responsabilidades compartidas, como el mantenimiento, las reparaciones, los impuestos y los posibles periodos sin inquilinos. Por ello, es aconsejable establecer acuerdos claros desde el principio.
¿Puede vender uno si el otro no quiere?
Cada copropietario puede transmitir su cuota, aunque vender una participación indivisa suele ser menos atractivo y puede activar derechos de adquisición de los demás copropietarios en determinados supuestos. Lo que no puede hacer un hermano por sí solo es vender toda la vivienda.
Si existe usufructo o hipoteca inversa
Antes de tomar decisiones sobre la venta o conservación del inmueble, conviene conocer cómo funciona la hipoteca inversa y herederos, ya que puede afectar a las opciones disponibles para la familia.
La copropiedad puede estar limitada por el usufructo del cónyuge viudo: los hijos quizá hayan heredado solo la nuda propiedad y no puedan disponer del pleno dominio sin contar con el usufructuario.
Siguiente paso. El acuerdo mejora cuando todos comparan el valor neto de vender, adjudicar o alquilar. Jubenial puede orientar la gestión de la herencia y ayudar a ordenar la información del inmueble antes de decidir, sin sustituir el asesoramiento jurídico o fiscal.
Aviso importante: Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal, notarial ni financiero. Las consecuencias de una herencia pueden variar en función de la existencia de testamento, la composición del patrimonio, las cargas de los bienes heredados, la normativa aplicable y las circunstancias particulares de cada familia. Antes de aceptar una herencia, realizar adjudicaciones, vender bienes heredados o tomar decisiones con efectos legales o fiscales, es recomendable consultar con un abogado especializado en sucesiones, un asesor fiscal o un notario.
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