No existe una única regla para todos los recibos. El usufructuario suele asumir el uso cotidiano y las reparaciones ordinarias; el nudo propietario, las cargas sobre el capital y las reparaciones extraordinarias. La escritura y la naturaleza concreta del gasto pueden cambiar el resultado.
Tres preguntas antes de repartir un gasto
Antes de decidir quién paga conviene comprobar qué dice el título constitutivo, si se trata de un gasto ordinario o extraordinario y quién figura como obligado frente al tercero que reclama. Una cosa es el reparto interno entre usufructuario y nudo propietario y otra quién responde ante la comunidad, el ayuntamiento o la aseguradora.
Reparaciones ordinarias y extraordinarias
Las reparaciones ordinarias derivadas del uso y necesarias para conservar la vivienda suelen corresponder al usufructuario. Son ejemplos habituales una pequeña avería de grifería, el mantenimiento ordinario de instalaciones o la sustitución de elementos deteriorados por el uso normal.
¿Quién paga el IBI?
En el IBI, el derecho de usufructo puede determinar quién es el sujeto pasivo conforme a la normativa local. Cuando existe un usufructo sobre todo el inmueble, es frecuente que el recibo se exija al usufructuario. Esta cuestión puede generar dudas similares a las que aborda la guía sobre quién paga el IBI en la nuda propiedad. Debe comprobarse el padrón municipal y la configuración concreta de los derechos inscritos.
Es importante diferenciar quién está obligado legalmente al pago del impuesto y qué acuerdos económicos existen entre las partes. Aunque la escritura pueda establecer determinadas condiciones sobre el reparto de gastos, estos pactos no siempre modifican las obligaciones frente a la Administración. Por ello, antes de formalizar una operación de usufructo, conviene revisar la documentación y comprobar cómo se gestionarán los recibos municipales.
Cuotas de comunidad y derramas
Frente a la comunidad de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal atribuye al propietario la obligación de contribuir a los gastos generales. En la relación interna, las partes pueden haber pactado que las cuotas ordinarias vinculadas al disfrute las soporte el usufructuario. Las derramas requieren analizar su finalidad: no es lo mismo el mantenimiento corriente que una rehabilitación estructural.
Por ejemplo, una derrama destinada a reparar elementos estructurales del edificio puede tener un tratamiento diferente al de los gastos habituales de limpieza, mantenimiento del ascensor o iluminación de las zonas comunes. Para evitar desacuerdos, es recomendable consultar las actas de la comunidad y conocer si existen obras aprobadas o previstas antes de adquirir una vivienda en nuda propiedad.
Seguro, suministros y otros gastos
- Suministros y consumos: corresponden normalmente a quien usa la vivienda.
- Seguro de hogar: conviene coordinar una cobertura para continente, contenido y responsabilidad civil. El interés del usufructuario y el del nudo propietario no son idénticos.
- Tasas vinculadas al uso: deben revisarse según la ordenanza municipal y el pacto existente.
Si el usufructo procede de una venta de nuda propiedad, también conviene revisar las implicaciones tributarias generales que explica el artículo de Jubenial sobre cómo se declara la nuda propiedad en la renta. La fiscalidad concreta depende de quién transmite, quién percibe rendimientos y de la operación realizada.
En cuanto al seguro de hogar, resulta especialmente importante comprobar que la póliza contempla correctamente la existencia del usufructo. Una cobertura adecuada puede evitar problemas ante daños por agua, incendios o desperfectos que afecten tanto al inmueble como a terceros. También conviene establecer quién se encargará de comunicar los siniestros y gestionar las posibles indemnizaciones.
Cómo evitar conflictos por los gastos
- Anexar a la escritura una relación clara de gastos ordinarios y extraordinarios.
- Establecer un canal de aviso y un plazo para responder ante reparaciones urgentes.
- Solicitar presupuestos y guardar facturas, fotografías e informes técnicos.
Siguiente paso. El reparto legal de gastos puede modificarse en la escritura, por lo que debe revisarse antes de firmar. En una operación de nuda propiedad, Jubenial entrega una propuesta donde se detallan el precio, los derechos que se conservan y las obligaciones de cada parte. También conviene conocer cómo funciona la extinción del usufructo y qué ocurre cuando la plena propiedad vuelve a reunirse en una solo persona.
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