No existe un porcentaje único sobre todo lo cobrado. En una renta vitalicia inmobiliaria hay que separar dos cuestiones: la tributación de las mensualidades y la posible ganancia patrimonial por transmitir la vivienda o su nuda propiedad. La edad al constituir la renta, el carácter habitual de la vivienda y el resto de rentas del ahorro cambian el resultado.
Qué tipo de renta vitalicia estás contratando
La renta vitalicia inmobiliaria de Jubenial se articula mediante la transmisión de la nuda propiedad, normalmente con reserva del usufructo, a cambio de un importe inicial y una renta periódica. No es lo mismo que un seguro de renta vitalicia contratado con ahorros ni que una hipoteca inversa. Antes de calcular impuestos, conviene identificar el contrato y qué derecho se transmite.
Qué parte de la renta mensual tributa en el IRPF
Con carácter general, las rentas vitalicias derivadas de la imposición de un capital generan rendimientos del capital mobiliario que se integran en la base del ahorro. No tributa toda la anualidad: se considera rendimiento el porcentaje correspondiente a la edad del rentista cuando se constituye la renta. Ese porcentaje permanece constante durante toda su vigencia.
| Edad al constituir la renta | Parte de cada anualidad que se considera rendimiento |
| Menos de 40 años | 40 % |
| De 40 a 49 años | 35 % |
| De 50 a 59 años | 28 % |
| De 60 a 65 años | 24 % |
| De 66 a 69 años | 20 % |
| 70 años o más | 8 % |
Hablar de una ‘exención del 92 %’ puede llevar a error: la regla técnica es que, desde los 70 años, el 8 % de cada anualidad se califica como rendimiento del capital mobiliario. Sobre esa parte se aplica la escala del ahorro junto con los demás rendimientos y ganancias que correspondan.
Ejemplo sencillo
Una persona de 72 años constituye una renta vitalicia y cobra 1.000 euros al mes. Percibe 12.000 euros al año, pero el rendimiento que se integra en la base del ahorro es el 8 %, es decir, 960 euros. Si esa cantidad queda en el primer tramo de la escala del ahorro, al 19 %, la cuota asociada sería aproximadamente 182,40 euros. Es un cálculo orientativo: otras rentas, pérdidas compensables, retenciones y circunstancias de la declaración pueden modificar el resultado.
Qué ocurre con la transmisión de la vivienda
La renta mensual no agota la fiscalidad de la operación. Al transmitir la vivienda o la nuda propiedad puede surgir una ganancia patrimonial. Si quien transmite tiene 65 años o más y se trata de su vivienda habitual, la ganancia está exenta en el IRPF; la Agencia Tributaria confirma que esta regla también alcanza a la venta de la nuda propiedad con reserva del usufructo vitalicio.
Si la vivienda no es habitual o el transmitente no cumple la edad exigida, hay que calcular la ganancia según los valores de adquisición y transmisión y los gastos admitidos. Además, la operación puede tener efectos en la plusvalía municipal y en otros impuestos que dependen de quién transmite, quién adquiere, el municipio y la estructura del contrato.
No confundir con la reinversión de otros bienes
Existe otra ventaja distinta: una persona mayor de 65 años puede dejar exenta la ganancia obtenida al transmitir otros elementos patrimoniales si reinvierte el importe, con un máximo acumulado de 240.000 euros, en una renta vitalicia asegurada a su favor dentro de los seis meses siguientes y cumple los requisitos reglamentarios. Esta regla no convierte automáticamente en exenta cualquier renta vitalicia inmobiliaria.
Qué revisar antes de firmar
- Si se transmite la vivienda completa o solo la nuda propiedad y qué derecho de uso se conserva.
- La edad del rentista en la fecha de constitución y si la renta es vitalicia, temporal, inmediata o diferida.
- Si el inmueble reúne los requisitos de vivienda habitual y cómo se documentan.
- El importe inicial, la renta anual, las garantías de pago y el reparto de gastos e impuestos.
- El efecto de la operación sobre la herencia y la necesidad de asesoramiento fiscal individual antes de firmar.
Siguiente paso. Puedes obtener una primera estimación en el simulador de renta vitalicia de Jubenial. El resultado es orientativo y debe completarse con la revisión fiscal y jurídica del contrato concreto.
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